Wat is boeterente en hoe wordt boeterente berekend?

Wanneer je je hypotheek eerder aflost dan oorspronkelijk met de hypotheekverstrekker overeengekomen, kan je te maken krijgen met boeterente. Dit artikel behandelt wat boeterente is, waarom hypotheekverstrekkers boeterente berekenen en hoe de boeterente berekend wordt.

Wat is boeterente en waarom berekenen hypotheekverstrekkers boeterente?

Boeterente is een vergoeding die je aan de hypotheekverstrekker betaalt, omdat je eerder dan afgesproken je hypotheek aflost. Het is een tegemoetkoming voor het nadeel dat de hypotheekverstrekker van het eerder aflossen ondervindt.

Als je bijvoorbeeld een rentevastperiode van 30 jaar met de hypotheekverstrekker bent overeengekomen, dan trekt de hypotheekverstrekker ook voor 30 jaar geld uit de markt. Het verschil tussen de rente die de hypotheekverstrekker betaalt en de rente die jij betaalt is de marge voor de hypotheekverstrekker. Als jij vervolgens eerder wenst af te lossen en de hypotheekverstrekker het geld niet tegen eenzelfde of hoger rentetarief kan uitlenen, ondervindt de hypotheekverstrekker over de resterende looptijd nadeel. De boeterente is de tegemoetkoming die dit nadeel elimineert.

Uitzonderingen

Bij verkoop van je woning los je ook eerder af. In de hypotheekvoorwaarden is meestal overeengekomen dat je in dit geval zonder boeterente af mag lossen. De bank heeft dit risico reeds verdisconteerd in de hypotheekrente die het berekent.

Over het boetevrije aflospercentage betaal je geen boeterente.

Wanneer de contractrente (de rente die jij contractueel bent overeengekomen met de bank) lager is dan de vergelijkingsrente (de rente die momenteel geldt voor een vergelijkbare hypotheek), kan de hypotheekverstrekker jouw eerder terugbetaalde geld uitlenen aan andere klanten tegen een hogere rente (dan jij momenteel betaalt). De hypotheekverstrekker heeft in dit geval geen / weinig nadeel en berekent – afhankelijk van de hypotheekvoorwaarden en overige regelgeving – geen boeterente.

Hoe wordt de boeterente berekend?

Om de hoogte van de boeterente te berekenen, wordt het volgende stappenplan gevolgd:

1. Analyseer het verloop van de hypotheek. Welke rente zou je betaald hebben over de resterende looptijd?
2. Stel de contractrente en de vergelijkingsrente vast.
3. Stel vast welke rente berekend had geworden over het deel dat je vervroegd af wenst te lossen (de voor de hypotheekverstrekker gemiste rentebetalingen).
4. Maak de jaarlijkse gemiste rentebetalingen contant op basis van de vergelijkingsrente. Contact maken betekent uitdrukken in de waarde van vandaag. Geld dat je over 10 jaar ontvangt is minder waard dan geld dat je vandaag ontvangt.

Voorbeeld:

1. Analyseer het verloop van de hypotheek

Jouw hypotheekrente bedraagt 4% en je hebt nog een rentevastperiode van 5 jaar. De uitstaande hypotheekschuld bedraagt 100.000 euro en om het makkelijk te maken wil je de volledige 100.000 euro aflossen en heb je nog een aflossingsvrije hypotheek zonder mogelijkheid tot boetevrij aflossen.

Over de resterende looptijd zou je 4.000 euro per jaar betalen, wat neerkomt op 4.000 euro maal vijf jaar is 20.000 euro.

2. Stel de contractrente en de vergelijkingsrente vast

• De contractrente bedraagt 4%.
  • De contractrente is de rente die jij contractueel bent overeengekomen met de bank.
• De vergelijkingsrente bedraagt 2%.
  • De vergelijkingsrente is de rente die momenteel geldt voor een vergelijkbare hypotheek (voorbeeld 2% is een gegeven).

3. Stel vast welke rente berekend had geworden over het deel dat je vervroegd af wenst te lossen

De voor de hypotheekverstrekker gemiste rentebetalingen per jaar bedragen 100.000 euro maal (4 procent (contractrente) minus 2 procent (vergelijkingsrente) = 100.000 maal 2 procent = 2.000 euro per jaar.

De resterende looptijd bedraagt 5 jaar, dus de gemiste rentebetalingen over de resterende looptijd bedragen 2.000 maal 5 is 10.000 euro.

4. Maak de jaarlijkse gemiste rentebetalingen contant op basis van de vergelijkingsrente.

Je betaalt maandelijks rente, vandaar dat voor het berekenen van de contante waarde van de rentebetalingen gerekend wordt met de bedragen per maand.

• De vergelijkingsrente per maand bedraagt 2%/12=0,1667%.
• Het aantal resterende maanden is 5 jaar maal 12 maanden = 60 maanden.
• Per maand is de gemiste rentebetaling 2.000/12=166,67 euro.

In Excel gebruik je deze formule: =HW(0,1667%;60;166,67;0;1).

De boeterente bedraagt in dit geval 9.524 euro.

In ons versimpelde voorbeeld maken we gebruik van een aflossingsvrije hypotheek zonder mogelijkheid tot boetevrij aflossen die geheel afgelost wordt. Bij bijvoorbeeld een lineaire of annuïteitenhypotheek is de berekening veel ingewikkelder (want hier los je ook tussentijds af, wat de berekening van de gemiste rentebetalingen complex maakt).