De bijleenregeling

De bijleenregeling is van toepassing wanneer je je huis verkoopt en hierbij geld overhoudt nadat de eigenwoningschuld is afgelost. Je hebt dan overwaarde. Bij de eerste verkoop is de overwaarde gelijk aan de eigenwoningreserve. Koop je vervolgens met een hypotheek een nieuw huis, dan mag je (onder additionele voorwaarden) maximaal rente aftrekken over de hoogte van de nieuwe hypotheek minus de eigenwoningreserve. Leen je bij de aankoop van je nieuwe woning meer dan je eigenwoningreserve, dan mag je over het meerdere geen rente aftrekken.

Relevante begrippen:

Eigenwoningschuld: deel van de hypotheek waarover je rente mag aftrekken.

Overwaarde: verkoopprijs van de verkochte woning minus de eigenwoningschuld en de verkoopkosten van die woning.

Eigenwoningreserve (EWR): som van de overwaarde(s) bij de verkoop van woning(en).

• Bij een verkoop van een eerste woning is de overwaarde gelijk aan de eigenwoningreserve.
• Bij meerdere eerdere verkopen is de eigenwoningreserve de som van de overwaardes (zowel positief als negatief) van de afgelopen drie jaren.

Voorbeeld

De bijleenregeling is helaas erg ingewikkeld met allerlei uitzonderingen. Onderstaande voorbeelden dienen ter indicatie van hoe de bijleenregeling werkt. Er spelen meer variabelen die buiten de scope van dit artikel vallen, maar wel relevant zijn voor een juiste berekening van de bijleenregeling.

Voorbeeld: positieve overwaarde

Je verkoopt een woning voor € 200.000. De verkoopkosten bedragen € 5.000. Je had een eigenwoningschuld van € 180.000 (bijvoorbeeld omdat je gedurende de hypotheek hebt afgelost). Je hebt een positieve overwaarde van € 200.000 – € 5.000 – € 180.000 = € 15.000.

Je koopt binnen drie jaar een nieuwe woning voor € 300.000 die je 100% financiert met een hypotheek. Omdat je € 15.000 eigenwoningreserve hebt, mag je over maximaal € 285.000 rente aftrekken. Je krijgt dus geen renteaftrek over het verschil tussen de hypotheek van € 300.000 en de eigenwoningreserve van € 285.000. Het idee van de wetgever is dat je je overwaarde aanwendt voor de aankoop van je nieuwe huis en dit gedeelte niet financiert.

Voorbeeld: negatieve overwaarde

Je verkoopt een woning voor € 200.000. De verkoopkosten bedragen € 5.000. Je had een eigenwoningschuld van € 215.000. Je hebt een negatieve overwaarde van € 200.000 – € 5.000 – € 215.000 = € 20.000.

Uit een eerdere verkoop minder dan drie jaar geleden had je een positieve overwaarde van € 15.000. Je eigenwoningreserve is de som van eerdere overwaardes van de afgelopen drie jaren. In casu betekent dit € -20.000 + € 15.000 = € -5.000.

Je koopt een nieuwe woning voor € 300.000 die je 100% financiert met een hypotheek. Omdat je € -5.000 eigenwoningreserve hebt, mag je over de gehele € 300.000 rente aftrekken.

Vervaltermijn van drie jaar

Ieder afzonderlijk deel van de eigenwoningreserve vervalt binnen drie jaar (3.119a lid 6 Wet IB 2001). De eigenwoningreserve vervalt ook bij overlijden.